步步惊心

“沪八条”落地首个周末实探上海新房市场_我的网站

一 | K图 BK1202_0 　　8月22日，上海楼市“沪八条”落地后的首个周末，不少购房者好奇新政后市场到底有没有热起来。　　行情回顾及主要观点：　　上周A股市场整体呈现调整趋势：沪深300跌1.01%，中证500跌1.70%，中证1000跌2.16%，创业板50上周跌2.09%，科创50跌3.73%。

二 | 记者冒雨走访了嘉定区的三个在售新盘项目售楼处。交易面，A股市场日均成交额在2.17万亿左右，流动性回落。

三 | 产业层面，光通信板块上周迎来多重催化：美国ITI正式反对FCC将光模块列入限制清单，外部恐慌情绪逐步消解；中际旭创半年报营收417.78亿元（同比+182.49%）、净利136.51亿元（同比+241.70%）；新易盛推出激进股权激励，营收目标跳升至千亿级，释放高增长强信心。或许是受降雨天气影响，其中两个新盘项目售楼处里客流稀疏，还有一个新盘项目人气旺盛，冷热反差比较明显。建议继续关注重仓AI算力、半导体设备、新能源电池等核心科技龙头的创业板50指数。　　创业板为成长型创新创业企业提供直接融资平台。　　上午10时30分，嘉定新城某新盘项目售楼处内并没有预想中的看房客流，迎宾人员及销售人员端坐在各自的工位上，从进门处到沙盘区再到洽谈区，记者看到有2组到访的购房者。　　销售人员告诉记者，目前该项目已进入尾盘销售阶段，剩余可售房源仅20余套。

四 | “沪八条”落地时间尚短，市场还需要一定周期完成政策消化，因此新政对该项目的直接影响暂未显现，但应该会加快部分刚需客户购房的决策速度。权重行业方面，创业板50指数聚焦信息技术+新能源+金融科技+医药四大新质生产力赛道，科技成长属性纯粹。　　在该销售人员看来，此次上海楼市新政是希望通过打通一二手房联动的流通链条，加速外环外新房的去化。　　图：创业板50指数四大赛道　　数据来源：Wind，华安基金，截至2026-8-21　　创业板50指数：追“光”识“新”更掘“金”。横向对比来看，创业板50指数的光模块含量、新能源电池含量以及金融科技含量优于创业板指以及主流宽基指数。从出台的政策来看，无论是优化公积金提取政策、调降外环外二套住房最低首付比例，还是配套购房补贴，都精准面向刚需群体，直接降低了购房者卖旧买新的置换门槛，将有效疏通住房置换的全流程。　　创业板50ETF华安（159949）：汇聚创业板优势领域白马，聚焦高科技成长属性的龙头企业，近六年ROE水平保持15%~19%高位，对比其他主流宽基指数优势突出，2025/2026Q1归母净利润增速高达21.58%/42.38%。当前估值35.08倍，近十年30.62%分位（数据来源：Wind，截至2026-8-21）。至于后续市场走向，该销售人员表示仍需观察接下来几个周末的实际到访量与成交数据，才能判断政策效应的持续释放力度。　　记者准备离开该售楼处时，特意向门口的迎宾人员询问了当日客户到访情况，对方反馈：整个上午到记者离开时大概有五六组客户前来看房。　　创业板50指数（399673.SZ）权重行业观点：　　上周通信板块有三件大事值得关注。

五 | 一是上周美国信息科技产业委员会（ITI）正式向美国联邦通信委员会（FCC）表达“反对FCC将光模块列入限制清单”，ITI特别强调，光模块对数据中心建设具有关键作用，一旦供应链受到扰动，将直接影响美国数据中心的部署进度乃至美国AI的整体竞争力。

六 | 就在记者走出该售楼处时，看到一家三口正朝着售楼处入口走来，看样子是准备来看房。当前光模块领域美国对中国的依赖远大于中国对相关管制的忌惮，FCC管制预期带来的恐慌情绪正逐步消解，有望推动光通信板块情绪修复。　　下午1时左右，记者来到位于嘉定区澄浏中路、嘉戬公路附近某新盘项目售楼处。跟着销售人员进入样板间的时候，记者看到一大家子人正在看房，上前询问才知道，这是祖孙三代全家出动，专程来给家里的第三代挑选婚房。　　二是光模块龙头中际旭创交出亮眼半年报，上半年实现营业收入417.78亿元，同比增长182.49%；归母净利润136.51亿元，同比增长241.70%，拟每10股派发现金红利12元。1.6T硅光模块进入规模放量阶段成为收入增长核心，且在手订单已覆盖2026全年并延伸至2027年，公司同步推进NPO/XPO/CPO/OCS等下一代光互连技术布局。

七 | 　　销售人员向记者介绍，项目整体规划有94平方米、103平方米、122平方米三种面积段户型，目前仅剩103平方米的主力户型在售。项目的购房群体主要分为两类：一类是嘉定本地的改善型家庭，尤其是在地铁沿线通勤的年轻刚需家庭；另一类是手握房票、有明确购房安置需求的本地动迁家庭。　　“上海楼市新政对我们项目的购房者带来三方面实质性利好：一是公积金的提取使用更加便利，过去五年才能提取一次，现在缩短为一年可提取一次，且可用于支付购房契税、购买车位等，资金使用效率显著提升；二是置换补贴，因项目位于外环外，符合‘以旧换新’及一年内卖旧买新相关政策，最高可获8万元补贴；三是购房门槛降低——外环外二套住房最低首付比例降至15%，按当前项目总价400万—500万元测算，最低首付约60万—75万元，同时房票安置政策启动以来，已有百余户拆迁家庭持房票前来选购本项目。

八 | ”销售人员说。

九 | 　　下午5时左右，记者在位于塔秀路上的某新盘项目售楼处里终于感受到了售楼处的“喧嚣”。　　三是新易盛抛出激进股权激励计划，拟向不超过961名激励对象授予限制性股票总量648.12万股，授予价格为212元/股，约为最新收盘价的50%。业绩考核目标从百亿级直接跳升至千亿级：2026—2028年营收目标分别不低于500亿元、累计不低于1400亿元、累计不低于2900亿元，释放出对未来三年高增长的强信心。

十 | 据记者目测，当时在售楼处里的购房者有近30组。实际上该项目在大约一周之前刚刚开过盘，首开认购率超过400%，当时推出的115套房源开盘当日全部售罄。　　销售人员告诉记者，该项目的客群热度始终处于高位，周末高峰时销售人员往往从早上9时便进入满负荷接待状态。项目首批次开盘的认购客户中，嘉定本地改善型群体占绝对主力，由于触发了积分，有些积分不高的客户最终没能买到。而这些首批次未能买到的客户有一部分已经转筹至二批次房源。　　建议长期持续关注光模块、光器件及CPO产业链，创业板50指数含“光”量达30%，远高于其余主流宽基指数。（以上个股仅作示例，不作为投资建议）　　上周新能源电池板块随大盘高位震荡。另外，随着上海最新购房补贴新政的落地，项目二批次的客群结构可能会出现一些变化，来自外环以内的外区客户占比可能会有所提升，政策红利对这类群体的购房决策起到了直接的助推作用。

十一 | 碳酸锂价格企稳反弹——8月以来主力合约从约13.5万元/吨升至近15.9万元/吨、月内最高涨逾17%，本质是对明年过度悲观需求预期的集中修复，叠加锂盐厂集中检修、津巴布韦锂精矿到港不及预期与库存连续十余周去化的供给偏紧支撑。　　8月22日，位于上海青浦区徐泾板块的宝业虹桥国展里迎来第二批次房源开盘。产业数据来看，8月头部电池企业排产环比大幅提升，行业开工率普遍超85%、头部企业满负荷生产并启动外协，Q2业绩延续向上、9-10月旺季临近。此次推出的64套房源共获得173组客户认筹，认购率达270%。锂电消费税落地扰动，自2026年9月1日起对锂离子电池按2%税率征收消费税（2027年9月升至4%，钠电/固态电池继续免征），亿纬锂能等已宣布9月起内销电池涨价约2%、多家产业链企业发布5%–30%调价公告，市场关注成本传导与顺价能力，机构普遍认为对行业整体盈利影响有限、反而利于落后产能出清与份额向龙头集中。此外，2026世界动力电池大会将于9月3–4日在四川宜宾举办，产业催化预期升温。最终64套房源仅用了约50分钟就全部售罄。　　宝业上海公司营销总监徐晓栋告诉记者，项目定位纯改善产品，主力户型面积段为130平方米和153平方米，总价段主要集中在800万—1000万元之间。新政确实提升了客户的购买信心和决策效率，客观上加快了销售节奏。

十二 | （以上个股仅作示例，不作为投资建议）　　上周电子板块有所调整，但产业端催化密集。　　上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示，此次上海楼市新政的导向性十分明确，核心就是助力外环外刚改项目加快去化，充分激活市场中积压已久的改善升级需求，从最近两天上海新房市场一线反馈来看，已有一部分项目的到访量出现回升，其关注到的浦东新区新场的一个项目，案场到访客户比平时多了约20%，说明政策对市场情绪的正向拉动作用还是非常明显的。伴随着传统楼市旺季“金九银十”的窗口临近，叠加本轮政策红利的持续释放，预计接下来的几周上海新房市场的整体热度有望保持稳步攀升的态势。（文章来源：上海证券报）。长江存储科创板IPO正式获上交所受理，计划募资330亿元，2026年一季度营收470.42亿元、归母净利润333.79亿元，全球NAND Flash厂商按出货量排名已升至全球第三、中国第一，有望带动上游设备、材料、封测等产业链协同受益。兆易创新半年报业绩爆发，上半年营收115.66亿元（同比+178.67%），归母净利润68.57亿元（同比+1091.50%），存储景气持续改善正加速向利润端传导。

十三 | 板块短期调整不改AI算力与国产化两条产业主线，存储芯片景气上行、先进制程突破与国产存储龙头资本化三重逻辑共振，电子板块中长期配置价值依然突出。（以上个股仅作示例，不作为投资建议）　　创业板50ETF华安（代码：159949）简介：　　创业板50ETF华安跟踪创业板50指数，指数选取创业板市场知名度较高、流动性和市值居前的50家企业，当前主要涵盖通信、电子、新能源电池、互联网金融、生物医药等五大优势科技赛道龙头，投资价值相对较高。　　创业板50ETF华安（代码：159949）流动性充足，过去一年日均成交额21.11亿元，排名深交所ETF前列。该指数基金最新规模248.32 亿元，是市场上跟踪创业板相关指数较大的基金之一。　　创业板50ETF华安（159949）上周表现：交易代码基金名称净值规模（亿元）上周日均成交额（亿元）159949华安创业板50ETF1.6766248.3217.98　　数据来源：Wind，华安基金，2026-8-17至2026-8-21　　风险提示：以上仅为标的指数当前成份股分布的客观介绍，不构成任何投资建议，不作为投资收益的保证。指数公司后续可能对指数编制方案进行调整，指数成份股的构成和权重可能会动态变化，请关注部分指数成份股权重较大、集中度较高的风险。　　本基金属于股票型基金，属于较高风险、较高预期收益的基金品种，主要投资于标的指数成份股及备选成份股，其联接基金主要通过投资目标ETF紧密跟踪标的指数的表现。本基金预期收益与风险高于货币市场基金、债券型基金与混合型基金，具有与标的指数相似的风险收益特征。：基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。